Другие подразделения:
Partners
Вход для клиентов


Вопрос партнеру
Our partners Контактная информация
  • Адрес:
    109316, Москва,
    Остаповский проезд, д.3

  • Телефон \ факс:
    +7 (495) 781-6435

  • Электронная почта:


Профэккаунт - бухгалтерские услуги
Наш телефон:
(495) 781-6435
Комплексное

бухгалтерское обслуживание

Профэккаунт - Главная
   |      |      |      |      |   Партнеры
Онлайн калькулятор

Бухучет: Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор: определение

Кто есть инвестор? Согласно Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) инвестором называется некое лицо, осуществляющее финансирование нового строительства.

Исполнителем по возведению объекта строительства выступает генеральный подрядчик. И отношения между вышеназванными непосредственными участниками строительного процесса подтверждаются официально оформленным договором. Договор строительного подряда прописан в параграфе 3 главы 37 Гражданского кодекса. А вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не имеет отдельной главы. Более того, кодекс не содержит и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».

Участники гражданского обoрота имеют право заключить договор, не прописанный в Законе или иных правовых документах. В таком случае в заключенном договоре делается акцент на элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Данный метод используется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ). Особенностью инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется именно на инвестора, а также не забываем про агенский договор на ведение бухгалтерского учета.

К сведению!

Кстати, недопустимо заключение инвестиционного договора с физическим лицом на покупку квартиры. Такие сделки растолковываются как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.

Две стороны строительства

Инвестиционный договор подтверждает использование застройщиком денежных потоков в целях строительства объекта, предназначенного инвестору. И такой же цели служит долевое строительство. Они детально описаны в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об учaстии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Обращаем внимание на то, что закон этот запрещает использовать для строительства многоквартирных домов денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ ведение бухгалтерского учета в инвестиционно-строительной компании ). К тому же, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, на объекты производственного нaзначения его действие не распространяется.

Заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры с гражданином нельзя. По закону, это является неправомерным использованием денежных потоков в долевом строительстве и грозит штрафом. Для должностных лиц штраф составляет от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц - от 400 000 до 500 000 рублей. Например, это обозначено в постанoвление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А ведение бухгалтерского учета в строительстве

В кодексе градостроительства прописан еще один непосредственный участник строительства - заказчик. Ведение бухгалтерского учета при инвестиционном договоре. Заказчик – это уполномоченное договором с застройщиком лицо, которое осуществляет технический надзор и контроль ведения строительных работ. Если сам застройщик выполняет еще и обязанности заказчика, то его называют, соответственно, заказчиком-застройщиком. Однако этот термин не прописан в законодательстве.

В результате заказчик-застройщик реализует инвестиционный проект, являясь правообладателем земельного участка. В лицензии заказчика-застройщика перечисляется следующий перечень обязательных работ:

  • Получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
  • Подготовка задания на проектирование
  • Техническое сопровождение проектной стaдии
  • Корректное оформление разрешений на строительство и реконструкцию, и соблюдение сроков действия технических условий
  • Своевременное освобождение территории строительства
  • Управление строительством
  • Технадзор
  • Ведение бухгалтерского учета у инвестора
  • Ведение сводного оперативного бухгалтерского учета по видам налогов

В последнее время достаточно активно поднимается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Но установленный ранее срок (1 июля 2008 года) отмены перенесли. На этот раз отмена лицензий была запланирована на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Заменят их специально разработанными техническими регламентами, устанавливающими обязательные требования к эксплуатации зданий и строительству.

Что написано в договоре

Стоимостью договора считается цена инвестиционного проекта для инвестора. В капитальном строительстве для обоснования стоимости инвестиционного проекта применяется сводный сметный расчет. Данный расчет является обязательной составляющей инвестиционного договора и основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств. Договор о ведении бухгалтерского учета.

Сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют согласно рекомендациям Методик определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Одной из сторон инвестиционного договора выступает застройщик либо заказчик-застройщик, а другой – инвестор. Рассмотрим договорные отношения с заказчиком-застройщиком.

  1. 1. Заказчик-застройщик является посредником между инвестором и участниками строительства. Заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом результат строительных он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
  2. 2. Еще одна обязательная составляющая деятельности заказчика-застройщика – осуществление инженерного контроля и процесса строительства. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Граждaнского кодекса.

Несмотря на то, что в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Важно было понять юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это, прежде всего, необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета, договор подряда на услуги бухгалтерского учета.

Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль использования средств и, соответственно, обязанность заказчика-застройщика использовать средства инвестора по прямому назначению. Недостатки в ведении бухгалтерского учета и рекомендации по их устранению.

К сведению!

Суммы на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, обычно перечисляются отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении данного платежа. Особенности ведения бухгалтерского учета в строительстве.

Принципы учета деятельности заказчика-застройщика

В бухучете, который ведет заказчик-застройщик, обязательства перед инвестором, возникающие в силу полученного целевого финансирования, отражаются при помощи одноименного счета 86 «Целевое финансирование». Однако поступающие средства предназначены для использования в двух направлениях, а именно:

  • Оплата услуг заказчика-застройщика;
  • Финансирование организаций-подрядчиков.

Вместе данные средства составляют непосредственно стоимость договора, а под налогообложением оказываются первые. Что касается «транзитных» средств для расчетов с подрядчиками, последние налогами не облагаются. Подобная схема прямо предусмотрена налоговым законодательством. При осуществлении на договорной основе ведения восстановления бухгалтерского учета специализированной организации.

Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и объектом налогообложения НДС не признается (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, накапливаемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее, вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика. Регламент исполнения функции ведение бухгалтерского учета в бюджетном учреждении.

Следовательно, рекомендуется отражать по счету 86 только те суммы, которые были предназначены для подрядчиков строительства. А получение средств на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств – все зависит от срока, оставшегося до окончания проекта инвестирования. Нужно знать какими нормативными документами регламентируется ведение бухгалтерского учета.

К сведению!

Согласно последним поправкам, лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.

Условия договора

Иногда, после окончания срока договора, заказчик-застройщик обнаруживает неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, иначе это называется экономия. Прежде всего, об экономии сообщается инвестору, затем, посредством соглашения, определяется, куда пойдут данные остаточные средства. Варианты здесь следующие: можно осуществить возврат сэкономленных сумм инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика. Вследствие чего вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме. Совокупность способов ведения бухгалтерского учета - не что иное как наука.

При втором варианте действий окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Второй вариант не нравится налоговикам, несмотря на то, что был утвержден Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Это связано с тем, что, в этом случае заказчик-застройщик не платит налоги во время процесса строительствa. И в случае, если компания не владеет иными источниками дохода, до момента передачи объекта инвестору, главбуху предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.

А в случае, если точная сумма вознаграждения заказчика-застройщика прописана в договоре, перед бухгалтером встает вопрос: когда признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть устанoвлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестиционному проекту, в общем. В последнем случае в бухучете прописывается незавершенное производство. Кстати, порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо весомых гражданско-правовых последствий для сторон договора. Также необходимо знать что такое регламент ведения бухгалтерского учета на производстве.

Что касается налогового учета по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, здесь доход распределяется с учетом условий равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанaвливают в учетной политике.

По материалам журнала «Практическая бухгалтерия»

 

 

2012 © Profaccount.ru

Сайты патнеров
Рейтинг@Mail.ru    Rambler's Top100    Яндекс.Метрика